新華網(wǎng)11月27日廣州訊（記者 張?bào)沔┙?，由雅居樂舉辦的第三屆中國新經(jīng)濟(jì)力量論壇在廣州雅居樂劍橋郡召開。在當(dāng)日的“預(yù)見未來——迎接中國新經(jīng)濟(jì)新常態(tài)”主題論壇上，各方專家就經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的定義及新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展機(jī)遇進(jìn)行了探討。

論壇結(jié)束后，北京大學(xué)國家發(fā)展研究院副院長黃益平接受訪談，對如何理解經(jīng)濟(jì)新常態(tài)及在此情形下房地產(chǎn)市場的穩(wěn)增長與超常規(guī)增長進(jìn)行了辨析。此外，黃益平深度解析了新常態(tài)下新型城鎮(zhèn)化發(fā)展為房地產(chǎn)企業(yè)帶來的契機(jī)以及央行降息為市場帶來的信號(hào)。

應(yīng)如何理解經(jīng)濟(jì)新常態(tài)？

增長模式需走向平衡與高質(zhì)量

黃益平：我的理解主要是兩個(gè)方面，一是我們過去的的增長模式不可持續(xù)。這個(gè)政府一直有討論.我們過去的增長模式很特殊，一方面是速度很快，但另外一方面結(jié)構(gòu)性的矛盾很突出。比如對投資依賴太多，過剩產(chǎn)能突出；消耗資源太多，環(huán)境污染嚴(yán)重；對出口市場依賴太多，外部市場動(dòng)蕩；人們受到影響很大，收入分配不平等等。其實(shí)我們過去十幾年一直在試圖擺脫和在改變這樣的增長模式，但不是特別成功。

簡單地說，過去更多是粗放重視數(shù)量的增長，以后將轉(zhuǎn)向重視更高質(zhì)量的增長。所以消費(fèi)比重要增加，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)要平衡，收入分配要改善，這是從增長模式來看的。新常態(tài)也許就是走向更平衡，更高質(zhì)量增長。

第二是跟增長階段有關(guān)系。過去我們的高增長很大程度上是靠我們的低成本優(yōu)勢，有很多農(nóng)村剩余的勞動(dòng)力，所以我們做的一大批都是低附加值的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，但現(xiàn)在做不下去了。勞動(dòng)成本上升很多，農(nóng)村的剩余勞動(dòng)力也越來越少，所以需要升級(jí)。

經(jīng)濟(jì)學(xué)里面稱此為中等收入陷阱。中等收入陷阱其實(shí)就是說過去靠低成本做了很多產(chǎn)業(yè)很有競爭力，但這些產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在沒有競爭力了，以后要靠創(chuàng)新，要靠產(chǎn)業(yè)升級(jí)，所以從大的經(jīng)濟(jì)格局來看，要從這兩個(gè)方面轉(zhuǎn)變。

總結(jié)來說，第一，過去的增長模式帶來很多問題，確實(shí)很難持續(xù)，要轉(zhuǎn)變主要是講結(jié)構(gòu)和質(zhì)量；第二過去靠低成本發(fā)展，這也是我們成功的原因。現(xiàn)在低成本沒有了，以后要靠創(chuàng)新、要靠產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

新常態(tài)下房地產(chǎn)如何發(fā)展？

未來房地產(chǎn)穩(wěn)增長代替超常規(guī)增長

黃益平：房地產(chǎn)跟新常態(tài)當(dāng)然也有關(guān)系。如果我們過去的增長模式是不可持續(xù)的，過多靠投資，那么背后的問題就是現(xiàn)在看到的房地產(chǎn)市場繁榮很難得到支持。一方面因?yàn)槲覀兊慕?jīng)濟(jì)活動(dòng)比較活躍，房產(chǎn)市場看起來比較繁榮。但另一方面如果經(jīng)濟(jì)持續(xù)不下去，房地產(chǎn)市場肯定很難持續(xù)。

我們未來的房地產(chǎn)市場比較健康的情形應(yīng)該是會(huì)穩(wěn)步增長，不是過去那樣超常規(guī)的增長。如此經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量可以更高，增長更可以持續(xù)。所以我們要在數(shù)量上有一個(gè)新認(rèn)識(shí)。如果我們轉(zhuǎn)型成功，我覺得是一種相對溫和，也更加健康，更加可持續(xù)的增長。

房地產(chǎn)商應(yīng)如何利用新型城鎮(zhèn)化契機(jī)發(fā)展？

新型城鎮(zhèn)化下房地產(chǎn)市場還有機(jī)會(huì)

黃益平：城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展很自然的過程，如果把新型城鎮(zhèn)化和過去的城鎮(zhèn)化做一個(gè)簡單比較，我們過去城鎮(zhèn)化是做了很多投資，建了很多新城，房子也蓋了不少。但農(nóng)民進(jìn)了城沒有變成真正變成城里人，這個(gè)以后新型城鎮(zhèn)化要改變。

所以我們看過去的三十幾年，中國的經(jīng)濟(jì)一個(gè)重要的特征，似乎看上去工業(yè)化的程度走得很快，但是城鎮(zhèn)化其實(shí)走得不是很快?，F(xiàn)在官方數(shù)據(jù)說有一半以上的居民已經(jīng)住在城里面了，這一半里面有相當(dāng)一批人沒有城鎮(zhèn)戶口。沒有城鎮(zhèn)戶口不能說他是真正意義上的城鎮(zhèn)居民，他的孩子不能在城里面上學(xué)，他自己不能在城里面享有平等的的待遇，我覺得這個(gè)可能是新型城鎮(zhèn)化很重要的內(nèi)容。

李克強(qiáng)總理說過，房地產(chǎn)市場發(fā)展說還是有機(jī)會(huì)的。他提出新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的“3億人”?！?億農(nóng)民工”已經(jīng)在城里面，但是他們沒有享受正常的居住條件，以后真的給了他戶口，在城市里面居住下來，要把他的孩子，家里的人接到城市里面來，需要住房。第二個(gè)“1億人”，有一些現(xiàn)在還在農(nóng)村，特別是在西部農(nóng)村的人，要到城市來工作、就業(yè)，那么這1億人也需要有地方住。第三個(gè)是“1億城中村人”。這個(gè)“3億人”發(fā)展可能需要比較長的時(shí)間。

這樣看來的話，房地產(chǎn)市場潛在的需求還是有的。但是怎么解決他們既能付得起房款，又能住有一定質(zhì)量的房子之間的問題，以后的房地產(chǎn)市場發(fā)展的方向會(huì)有所調(diào)整。

央行降息釋放什么信號(hào)？

改革應(yīng)重在調(diào)結(jié)構(gòu)

我覺得經(jīng)濟(jì)發(fā)展到現(xiàn)在，要把重點(diǎn)放在改革上面，靠調(diào)結(jié)構(gòu)來轉(zhuǎn)變。過去十幾年我們一直在說調(diào)結(jié)構(gòu)但是沒調(diào)過來，其中一個(gè)主要的原因就是我們一直擔(dān)心增長速度下去社會(huì)經(jīng)濟(jì)政治出問題，所以一直不愿意接受增長速度減速。

現(xiàn)在我個(gè)人認(rèn)為覺得，我們的轉(zhuǎn)型的問題已經(jīng)迫在眉睫，我們看到很多地方再不調(diào)整就沒有機(jī)會(huì)了，不是簡單的經(jīng)濟(jì)刺激可以解決的問題。舉個(gè)例子說，我們珠江三角有很多企業(yè)成本上去了沒法做了。我覺得它需要的是產(chǎn)業(yè)升級(jí)，需要的是研發(fā)創(chuàng)新。所以我覺得要把重點(diǎn)放在改革上面，這是為什么我自己覺得政府在過去的一段時(shí)間，就是一直在微刺激，但是避免過去的全面放開的大規(guī)模刺激保增長，我覺得是有道理的。

降息可能給很多人一個(gè)感覺，也許是政府新一輪大規(guī)模的刺激又要開始了，我自己不傾向于這么認(rèn)為。我們要區(qū)分的是宏觀穩(wěn)增長的手段和過去我們習(xí)以為常的保增長的手段，現(xiàn)在我說要注重改革不能像過去那樣刺激，但這不等于說央行和財(cái)政部不采取任何措施。所以在這樣的情況下把它推出來，盡量來穩(wěn)定增長，這個(gè)是有意義的。